- 신탁사업
- 토지신탁
- 차입형 토지신탁
- 관리형 토지신탁
- 비토지신탁
- 신탁방식 도시정비 사업
- 리츠 및 투자 사업
- 리츠(Real Estate investment Trusts)
- PFV(Project Financing Vehicle)
- 신탁사의 존재 이유
- 법률적 이점
신탁사업
신탁 사업의 가장 기본이자 기초는 관리형 신탁이라고 생각하시면 됩니다. 예를 들자면 본인이 어떤 자원이 있고 이걸 가지고 사업을 해 볼 생각이 있다고 해볼게요. 이 때 본인의 능력이 부족하니까 신탁사에게 대신 적당한 사업을 굴려달라고 맡기낟고 생각하면 됩니다.
토지신탁
먼저, 토지 신탁의 경우에는 말 그대로 토지를 가지고 신탁 사업을 해보겠다는 사업입니다. 차입형과 관리형으로 구분해 볼 수 있는데, 더 리스크가 적은 관리형 토지 신탁이 더 흔하니까 자세한 프로세스는 관리형에서 풀어서 설명 드리겠습니다.
차입형 토지신탁
차입형은 위탁자가 신탁사에 땅을 빌려주고 신탁사가 알아서 적정한 사업을 선정한 후 진행하고, 신탁회사 자신의 명의로 사업자금을 조달하여 사업을 진행합니다. 위탁자 입장에서는 토지를 매각하거나 임대하지도 않고, 심지어 대출금도 신탁사 입장에서 알아서 합니다.
신탁사가 주도적으로 사업을 한다는 말은 사업에 필요한 자금 역시도 수탁자인 신탁사에서 알아서 대출받고 상환하는 위험을 부담한다는 말을 의미합니다. 그래서 차입형이라는 단어를 쓰는거죠. 대신 사전에 위탁자와 작성한 수익증권 상에서 신탁사의 수익 수수료가 더 크다는 장점이 있습니다.
반대로 관리형 일때는 사업을 '진행'만 할 뿐이지 관련해서 대출 쪽은 위탁자가 알아서 해야되니 한결 위험이 적지만 수익이 적은 구조가 되는거죠. 그래서 신탁사의 경쟁력은 알아서 다 하는 차입형 토지신탁을 얼마나 잘하냐에 따라 달려있기도 합니다.
이처럼 토지를 신탁사가 어느정도 책임을 가지고 사업을 진행하는지 차이에 따라 차입형과 관리형이 구분됩니다. 이후 과정은 관리형에서 한 번에 보시도록 하겠습니다.
관리형 토지신탁
대표 예시라고 할 수 있는 아파트 매매를 가지고 설명 드릴텐데, 아파트를 짓기 위해서는 땅이 필요하고 그 위에 건물을 세우기 위한 자금(돈)이 필요하잖아요? 이걸 신탁사가 스스로 대출받아서 진행하면 차입형이 되는거에요. 그런데 관리형은 이 때 자금을 위탁자와 시공사가 알아서 구해와야 되는 것이죠.
관리형 토지신탁사 입장에서는 시공사를 구해주고, PF대출을 받거나 할 때 단지 구해진 자금을 관리하고 사업 운영을 같이할 뿐입니다. 차입형 일 때는 '사업주체'라면 관리형 일 때는 단지 '법적 사업주체' 정도의 차이가 생기는 것입니다.
땅을 지어줄 건설사(시공자)를 찾기도 하고 건축 시 필요한 자금을 브릿지론과 PF를 활용해서 충당하여 사업을 진행하게 되는데, 건설업은 정말 기간도 길고 리스크도 큰 업종입니다. 그 안에서 아업이 중단되거나 사업비가 부족한 문제 모두 위탁자가 부담해야 합니다.
그렇다면 구지 다 할 수 있는 위탁자 입장에서 왜 관리형 신탁으로 신탁자에게 맞기는지 궁금하실 수 있습니다. 신탁사를 끼고 사업을 하게 되면 '법적' 사업주체를 신탁사로 넘길 수 있잖아요? 이를통해 법적 절차를 대부분 신탁사로 넘겨버리기 때문에 엄청 수월한 사업 진행이 가능해 지기 때문입니다.
비토지신탁
- 담보·관리·처분 신탁
- 분양관리신탁
- 부동산컨설팅
담보신탁은 위탁자가 더 편리하게 대출받기 위해 신탁자에게 담보를 넘기는 방식이고, 관리신탁은 갑종이냐 을종이냐로 나뉘는데 갑일 때는 유지, 개량, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 넘겨받은 신탁 재산을 관리하는거고, 을종은 등기부상 소유권만 넘겨 받은 식으로 진행됩니다. 이 때 위탁자가 넘기는 이유는 직접 관리 하기 어려운 해외에 있거나 귀찮거나 뭐 그런 이유 때문이죠. 처분신탁은 기간이 좀 오래 걸리는 물건이면 그냥 넘겨버리는 경우가 있는데 그럴 때 사용합니다.
분양관리는 아파트나 오피스텔에서 선분양 제도 있죠? 그렇게 돈을 빨리 받으면 위탁자 입장에서는 자금이 빨리 들어오니 숨통이 트이게 됩니다. 그런 구조를 안정적으로 만들기 위해 신탁사를 이용합니다.
부동산컨설팅은 말 그대로 그 땅 놀리지 말고 어떻게 굴려야 최고인지 상담해주는거라 생각하시면 됩니다.
신탁방식 도시정비사업
재건축, 재개발 등의 도시 정비 사업 중에서 자금 조달이 필요하거나 사업 추진 노하우가 필요한 경우 신탁사가 직접 토지를 위탁해서 운영하는 사업입니다.
아무래도 신탁사의 규모가 크다는 이점을 이용한다면 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증이나 자금 유통에 있어서 수월한 부분이 생기기 때문이죠.
리츠 및 투자 사업
이 부분은 신탁사들이 신탁 사업 외에 새로운 먹거리를 계속 발굴하는 과정에서 운영중인 것들입니다. 주식 하시는 분들은 OO리츠가 상장된 것을 보시기도 했을겁니다.
리츠(REiTs)
위탁관리 리츠와 자기관리 리츠가 있습니다. 위탁은 페이퍼 컴퍼니로만 만들어서 AMC라는 자산관리 기관이 대신 운용하는거고, 자기관리는 말 그대로 자기 자산을 직접 관리하는 상품인대요. 이 둘다 그냥 유가증권 시장 (주식시장이라 생각하세요)에 상장 시켜서 일정 자금 유동성을 확보하는 상품입니다.
대신 상품을 운영하면 건물주가 월세로 먹고 살잖아요? 그 일부를 개인 투자자가 참여한 구조가 되기 때문에 개인 투자자도 함께 건물주가 될 수 있다는 아름다운 구조를 가진 상품이기는 합니다. 대신 그 안에 들어있는 건물들이 진짜 괜찮을지 투자자들이 꼭 더욱 신중하게 봐야될 상품이기도 하고요.
PFV
흔한 상품은 아닌데, 큰 배를 만들거나 특정 플랜트를 짓게 되면 꼭 필요하지만 기간이 오래 걸릴 수 있잖아요? 그럴 때 페이퍼 컴퍼니를 하나 만들어서 거기에다가만 회계 처리 하는 방식이라고 보시면 됩니다. 하나의 회사 개념이기 때문에 중간에 민간 자본의 투자를 받을 수도 있고 그런식으로 운영되죠.
신탁사의 존재 이유
한 번 거쳐서 사업이 진행되는 구조라는게 느껴지시죠? 그 과정에서 리스크를 분산할 수 있기 때문에 많은 사업에서 신탁사를 필수적으로 끼고 움직이는 것입니다.
법률적 이점
어렵게 느껴질 수는 있지만 법률적으로 따져봤을 때, 신탁재산은 독립성을 갖고 있다는 특징이 있습닌다.
- 파산재산에 속하지 않음
- 신탁 전에 생긴 권리 또는 신탁사무처리상 생긴 권리에 기한 경우 외에 강제집행, 경매 불가
- 조세채권, 임금채권 금거로 신탁재산에 대한 강제집행 불가
이런식으로 위탁자 입장에서 법률적으로 상당한 리스크를 회피한 채로 사업이 진행 가능하다는 강점 때문입니다. 이는 위탁자에게만 유리한 것이 아니라 분양자 입장에서도 믿고 진행할 수 있는 근거가 되죠. 어쨌든 신탁자산은 그대로니 자신의 건물이나 수익증서는 보존되는 구조니까요.